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物业管理实务(2)形考任务一

 

案例材料：某市××山庄物业小区，在物业交付使用后很长一段时间内一直难以摆脱施工遗留问题的困扰。开发商在建设、销售过程中遗留不少问题，例如，房屋建筑质量差、发布减免物业管理费的虚假广告、承诺“五星级服务”不兑现、配套设施设备不齐全，面积有误差和房款计算错误等。这些问题在广大的业主入住以后就不断暴露出来。而此时的开发商已将楼盘销售完毕，对此不闻不问。很多业主便以拒交物业服务费作为抗议和斗争的方法。开发商筹建的R物业公司负责该小区管理，在服务上做了许多努力，力图弥补业主的损失，修正由开发商的问题造成的负面影响，但是由于问题多而错综复杂，得不到业主理解和支持，业主以拒绝付费来抵抗，问题越闹越僵，直到诉诸法律，将业主告上法庭。虽然一些业主通过学习、查找一些相关书籍和法律文件也知道拒绝付费的做法不对，但是他们认为开发商和物业公司是一伙的，在接管验收环节负责前期物业管理服务的R物业公司没有尽到责任，导致业主吃亏。在问题长期得不到解决的情况下，业主在成立业主委员会后做的第一个决定就是解除前期物业服务合同，重新选聘了一家物业公司。但是前期R物业公司还有大量的物业服务费未收缴，损失惨重。虽然以拒绝撤出为手段抗争了很长的时间，最终还是以失败而告终。由此事件，对在经济上、品牌形象和社会声誉上R物业公司造成了不可挽回的重大损失。
请根据以上案例，回答下列问题。

1．某市××山庄物业小区，物业交付使用后问题不断，业主通过（  ）的形式进行抗议。

拒缴房款

拒缴物业管理费

法律诉讼

解除合同

2．业主对物业管理公司诸多不满，主要是因为（  ）。

物业管理公司服务工作没有做好

物业管理公司没有为业主开展物业维修工作

物业管理公司与开发商是一伙的

在接管验收环节，负责前期物业管理服务的R物业公司没有尽到责任

3．当（  ）签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即告完成。

施工单位

开发商

物业管理企业

业主

4．物业管理企业在接管验收时应注意（  ）。

选派素质好、业务精、对工作认真负责的管理人员及技术人员参加接管验收。

站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，维护业主的合法权益。

将接管验收中发现的问题明确记录在案，约定期限督促开发商对存在的问题进行加固补强、整修，直到完全合格。

以上都是。

5．为避免案例中R物业公司的遭遇，物业管理公司应（  ）。

与开发商“分业经营”。

做好前期介入工作。

争取得到业主的理解与支持。

以上都是。

 

 

 

 

物业管理实务(2)形考任务二

 

案例材料：某小区维权小组发布的“监督××公司与物业公司共公配套部分接管验收情况汇报”如下：

近日，开发商三番五次的要求物业公司接管验收雨污水管网及景观等设施，在维权小组叶××和单××的四次现场监管下开发商未能查验通过。接管验收期间，由于质量不合格开发商为了马虎过关甚至到了和物业公司动手的地步以达到早日撤出的目的，但是幻想都被一一打破。在此对物业公司认真负责的态度表示赞许!

目前小区还存在的质量问题如下：

（1）雨污水目前存在的问题：雨污水井盖混杂名称未对号；局部雨污水管网不畅水污滞留；部分雨污管网违反规范及设计要求，野蛮施工导致雨污水管网混流。

（2）景观目前存在的问题：种植土未按设计要求将建筑垃圾换成30厘米及50厘米厚的营养土；草皮稀拉及花木规格品种缺少不齐；休闲座椅、景观石、信报箱等缺失等；溪水、踏步、浮雕墙、主次大门不合格。

（3）安全防范设施存在的问题：现有设施不达承诺的“无盲区”标准，甚至连每个单元门口一个摄像头的标准都未达到；围墙的红外线防范设施也多数不能使用；监控室的设施根本不能满足基本的需求；南大门的电动门及门禁落杆不能使用。

（4）主体建筑存在的问题：单元门雨蓬及无障碍通道的扶手未完工；消防系统的供水还缺少一道供水口；会所门前的踏步及地面未按图纸要求铺装石材。

请根据以上案例，回答下列问题。

1．（ ）是保证物业建设质量，维护业主权益的重要环节，同时也是物业公司与业主搞好交楼工作的重要前提和保证。

竣工验收

接管验收

交楼

收楼

2．物业公司及其工作人员重视物业接管验收工作的原因，以下说法错误的是（ ）。

有利于获得物业管理权。

有利于赢得业主的信任和支持。

有利于未来物业管理工作的正常开展。

对日后的物业管理服务能起到积极、有利的影响。

3．从以上案例可以看出，（ ）和（ ）的利益是一致的。

开发商，物业公司

开发商，业主

物业公司，业主

维权小组，开发商

4．接管验收中，不属于主体结构验收项目的是（ ）。

外墙

屋面

楼地面

排水管道

5．新建房屋接管验收应提交产权资料及技术资料，以下属于技术资料的是（ ）。

项目批准文件

用地批准文件

建筑执照

地质勘察报告

 

 

物业管理实务(2)形考任务三

 

案例材料：王先生住某小区一楼，该楼六层业主张先生装修，不但粉刷了室内墙体，重新铺设了客厅地砖，还新添置了不少家具。张先生在装修过程中，不注意将装修垃圾倒人下水道，形成堵塞。楼上各单元排出的污水不能流出，逐渐由王先生的房间地漏处冒出，造成了地板、家俱、电器等财产损失。王先生没有找张先生理论，而认为物业服务公司末尽到管理职责，遂向其提出索赔要求。

请根据以上案例，回答下列问题。

1．装修管理过程中经常遇到的问题有（ ）。

装修违章。

装修造成对其他业主的损害。

装修押金的退还。

以上都是。

2．以下属于装修违章行为的是（ ）。

将装修垃圾倒人下水道。

铺设客厅地砖。

添置新家具。

室内墙体粉刷。

3．王先生向物业服务公司提出索赔的理由是（ ）。

下水道属于物业服务公司的管理范围。

自己交了物业管理费。

物业服务公司末尽到管理职责。

张先生是邻居，不便提出索赔要求。

4．关于装修巡查管理与监控，以下说法错误的是（ ）。

进行装修巡查的目的是为了及时发现和解决装修过程中出现的违章问题。

对装修的工作进程进行有效监控，合理安排工作重点。

小区保安在巡楼时可协助加强装修方面的巡查。

装修开始后，工程助理应三天巡查一次装修现场，若人手不足可适当放宽，但不应超过一周。

5．以下哪种情况，物业服务公司需要承担赔偿责任。（ ）

物业服务公司没有制定相应的装修管理规定。

没有对业主与住户的装修行为进行有效的监管。

制定了装修管理规定，但没有按照规定履行装修管理的职责。

以上都是。

 

 

物业管理实务(2)形考任务四!

实习

1.实习目的

本教材实习部分，主要针对物业管理专业大专层次学生或初任物业管理员岗位工作的实际操作技能要求来设计一些物业管理工作的重要的实操规程、方法和设计恰当的实习和实训方式方法，让学生在模拟的或真实的环境中得到学习和训练，提高专业技能。

2.实习内容

实习内容包括：

（1）前期服务实习，即物业接管验收与收楼实务；

（2）综合服务实习，包括房屋装修与维修管理、设备管理实操、智能化设施维护与管理、安全管理实务、绿化管理、清洁卫生管理等。

（3）服务管理实习，包括服务管理、物业管理处管理收费管理实务和档案管理等。

3.实习要求

学生可根据实际情况做出安排。在三大部分实习作业中，选择一项编写实习方案，提供实习证明，并写出实习报告，在线完成、上传证明材料即可。

评分标准：

（1）成绩构成：编制实习方案，占20%；与完成实习活动占30%；撰写实习报告占50%。

（2）方案及报告结构：实习方案主要说明实习的目的、实习内容、实习时间地点项目名称、实习进程安排和实习成果形式等；实习报告主要包括介绍实习的目的；实习的内容；实习的时间、地点、过程；实习的心得体会（包括主要收获、存在的问题和改进措施）。

（3）方案及报告文字要求：主题明确；语言流畅；逻辑清晰；认识到位。实习方案800—1300字，实习报告2500——3000字。

（4）实习活动完成情况证明：可以由实际单位证明文件即可。证明文件说明实习生，实习内容、实习时长（起止日期）、项目地点、岗位和表现情况，并给出评价（等级为优秀、良好、中等、合格、不合格），合格以上，视为完成实习任务。

（5）作业提交：实习方案和实习报告直接在网上完成，实习活动证明可以扫描、拍摄图片上传，清晰可鉴即可。

 

 

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